【房产】预算案或祭3招打房 - 马来西亚家园网

（吉隆坡9日讯）大马產业新建量显著超越实质交易量，令雪州和柔佛浮现產业供应过剩隱忧，政府“软著陆”的打房措施料在下个月的预算案中接踵而来也进一步对產业雪上加霜，促使產业价短中期难抬头。

儘管產业交易量疲软，却无阻大马產业价的势头，主要產业市场如大吉隆坡、柔佛和檳城过去5年的產业价涨势凌厉，或成了政府在此波预算案中再度向產业盈利税（RPGT）开刀、提高印花税和外国买家购房门槛的动力。

丰隆研究根据全国產业资讯中心（NAPIC）资料发现，雪州和柔佛的產业建设量已显著超越实质交易量，並导致供应过剩的隱忧。

丰隆认为，雪州產业供应过剩情况未令人惊讶，因產业发展商近期的推介计划如火如荼，尤其发展商承担利息计划（DIBS）和融资方案主导的高档產业；至於柔佛，自2008年开始，產业新建数量也跃升4倍，但產业交易势头却平平无奇。

然而，產业交易量平平，產业价高居不下却唯恐招来更多“打房”措施，除產业盈利税，政府还可能在预算案中提高印花税，並提高外国人购买特定区域的最低產业价，自目前的50万令吉调升到100万令吉。

首相拿督斯里纳吉最近已暗示，產业盈利税之前的调涨无法降低產业温度，產业盈利税可能是2014年预算案方向之一。

马银行相信，政府將优先考虑压制投机，同时提昇產业自住情况。该行也依2010年以来的趋势估计，政府可能再对首5年卖房者施额外5%的產业盈利税。

“一旦该措施落实，產业的投机活动料在短期內降温，儘管如此，產业需求不至於在长期內受动摇，因自住需求和年轻人口仍將支撑產业市场，策略性地段的需求料仍蓬勃。”

至於政府可能调高外国人购买房价的门槛，丰隆表示，隨海外交易仅佔整体產业交易不到5%，此举料仅影响特定区如柔佛公主港的產业。

“若各种打房措施箭在弦上，高档產业料首当其衝，但因自住需求，有地產业需求料持续强劲。”

大马家庭债务佔国內生產总值（GDP）比重仍节节攀升，截至今年3月杪达83%，加上家庭存款和贷款脱鉤日益明显，提高国家银行收紧家贷，尤其房贷的条例，令產业噩耗再添一笔。

隨家债按年成长10至11%，升幅较实质GDP成长7至8%高成政府的主要疑虑，因马银行不排除政府进一步收紧家庭贷款。

丰隆也相信，国行可能祭出更多压制家庭贷款的条例，因儘管產业价走高、打房措施此起彼落，房贷目前仍是家债最大帮凶，房贷需求自2010以来上升12至14%，因此，若政府擬压制家债恶化，不断扩张的房贷显然是主要对象。

值得一提的是，家庭存款成长，及房屋和住宅產业贷款的脱鉤愈来愈明显，显示家贷依然强劲，若此景恶化，国行必將向產业融资动手，如紧缩货幣条件或额外宏观审慎条例，以確保家庭的融资情况稳健。

以7月为例，房屋贷款按年成长12.7%，家庭存款却仅成长8%，显示两大指標已无法相辅相成。

除產业交易量放缓、政府可能出手打房，政府可能展延或重新安排发展计划，並优先管制预算赤字，导致產业需求动力难免遇冷。

马银行认为，吉隆坡商业中心主要的政府地段发展计划如敦拉萨金融交易中心和大马城，和基本建设计划如马新高速快铁，可能被迫展延，然而，成数较高的计划如捷运2和Circle线、雪州双溪毛糯大马研究院（RRIM）的大型房屋计划仍有望启动。

“儘管如此，捷运第二线可能至2014年才获批准，而引颈长盼的双溪毛糯大马研究院地段发展竞標计划可能自今年第三季延至明年中才开始。”

丰隆提到，一些相关的长期基建计划，如定在9月落成启用的檳城第二大桥计划、大马依斯干达、捷运和高铁计划虽有望成为產业的推手，但立即效应料有限。

另一方面，万眾期待的產业领域关键催化剂——新產业上市计划（IPO）可能缺席，令產业股的催化剂几乎尽失。

根据马银行，备受关注的依斯干达浮城控股（IWH）的上市吉日可能自今年末季延迟到明年上半年，惟IOI集团（IOICORP，1961，主板种植组）旗下IOI產业重新上市计划仍对在年杪前上市充满信心。

分析员看好这两大股项的上市將带动现有业者重估，尤其大马依斯干达股项。

產业领域当前阻力重重，產业供应过剩隱忧、打房措施可能捲土重来，料压制產业买气，令產业发展商的今年销售目標难如愿。

丰隆认为，这些阻力不仅將衝击產业发展商的销售和推介，也恐压制產业领域的士气。

该行分析，政府上调外国人的最低购房价，主要將影响UEM阳光（UEMS，5148，主板產业组），因外国买家佔公主港计划多达30%至40%.至於高度专注高档產业者如东方（E&O，3417，主板產业组），最受DIBS动向和產业价的上限调整衝击；以高档產业、DIBS和本地买家为主的UOA发展（UOADEV，5200，主板產业组），同样可能受產业需求放缓所衝击。

另外，马星、UEM阳光对DIBS的涉足率估计达30至40%；UEM阳光和马星在依斯干达计划的涉足率最高，都难免不略受影响。

UEM阳光在努沙再也的余下產业发展总值达610亿令吉；马星在当地的两项產业发展总值达55亿令吉。

因宏观调整和產业的特定风险，吉隆坡產业指数自5月杪急挫17%，丰隆相信利空將压制產业股短期表现；马银行也预见產业股短期內黯然失色，因政策问题悬而未决，也缺乏领域催化剂。

马银行將產业领域评级自“加码”下调到“中和”，下修领域目標价，价格相对重估资產值，自之前估计的0.75至1倍，调降到0.6至0.8倍（歷史中值为-0.1倍到+0.1倍）。

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